Ремонт, перепланировка и переустройство

Жилищный кодекс различает несколько понятий. Ремонт — замена отделки, покраска, укладка пола, замена сантехники на такую же в том же месте. Его согласовывать не нужно. Перепланировка — изменение конфигурации помещения: перенос и снос перегородок, устройство проёмов, объединение комнат. Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования, которое требует внесения изменений в технический паспорт: перенос раковины, ванны, газовой плиты. И перепланировка, и переустройство требуют согласования.

Что обычно разрешают

  • снос и перенос ненесущих перегородок;
  • устройство проёмов в ненесущих стенах;
  • объединение ванной и туалета в совмещённый санузел;
  • увеличение санузла за счёт коридора (но не за счёт жилых комнат и кухни);
  • объединение кухни с электроплитой и комнаты;
  • устройство гардеробной или кладовой за счёт коридора.

Что запрещено

  • снос, ослабление и проёмы в несущих стенах без проекта и экспертизы;
  • размещение мокрых зон (ванной, туалета, кухни) над жилыми комнатами соседей снизу;
  • объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты без двери или перегородки;
  • перенос радиаторов на балкон и лоджию, демонтаж подоконного блока в панельных домах;
  • уменьшение сечения вентиляционных каналов, использование общедомовой вентиляции под свои нужды;
  • устройство тёплого пола от центрального отопления и горячего водоснабжения.

Как понять, какая стена несущая

Самый надёжный источник — поэтажный план БТИ или технический паспорт: несущие стены на нём обозначены утолщёнными линиями. В панельных домах несущими обычно являются межквартирные стены и часть внутренних толщиной от 14 см. В монолитных — колонны и пилоны, а перегородки из блоков — не несущие. На слух и «на глаз» определять не стоит: ошибка грозит разрушением конструкции и уголовной ответственностью.

Кухня-гостиная

Самая популярная перепланировка. Если на кухне электроплита, объединение разрешают при соблюдении условий: кухня не должна оказаться над жилой комнатой соседей снизу. Если плита газовая, помещения можно объединить только с раздвижной перегородкой или дверью. Второй вариант — перейти на электроплиту, но это требует отдельного согласования с газовой службой и проверки мощности электросети.

Санузел

Совмещение ванной и туалета — простая перепланировка, если стена между ними ненесущая. Увеличение санузла за счёт коридора возможно, но за счёт комнаты или кухни — нет, ведь тогда мокрая зона окажется над жилыми помещениями соседей. При любых изменениях санузла обязательна гидроизоляция пола. Ремонт ванной с переносом стен начинают только после получения разрешения.

Как согласовать

  1. Заказать проект перепланировки в организации с допуском СРО.
  2. В некоторых случаях — получить техническое заключение о допустимости работ.
  3. Подать документы в жилищную инспекцию или МФЦ: заявление, проект, правоустанавливающие документы, техпаспорт, согласие всех совершеннолетних собственников.
  4. Получить решение о согласовании — срок около 45 дней.
  5. Выполнить работы и оформить акт о завершении перепланировки.
  6. Внести изменения в технический паспорт и ЕГРН.

Простые изменения — например, демонтаж ненесущей перегородки без устройства проёмов в несущих стенах — в ряде регионов оформляются по упрощённой схеме, с эскизом вместо полного проекта. Уточняйте правила своего региона.

Чем грозит неузаконенная перепланировка

Штраф — не главная проблема. Жилищная инспекция может обязать вернуть квартиру в исходное состояние. Продать или подарить квартиру с незаконной перепланировкой сложно: банк откажет покупателю в ипотеке, а сделка может сорваться на проверке. Если изменения затронули несущие конструкции и привели к повреждениям, собственник отвечает перед соседями и управляющей компанией.

Перегородки: из чего строить

Новые перегородки делают из гипсокартона на металлическом каркасе, пазогребневых плит или газобетона. Гипсокартон — самый лёгкий и быстрый вариант, внутрь можно заложить звукоизоляцию и провода. Монтаж ГКЛ для перегородок занимает день-два, а стена сразу готова к шпаклёвке. Пазогребневые плиты тяжелее, но звукоизолируют лучше и выдерживают навесные шкафы без закладных.

Студии и свободные планировки

В новостройках со «свободной планировкой» перегородки ставит собственник, и формально это тоже перепланировка, если в техпаспорте они указаны. В студиях, наоборот, часто хочется выделить спальню. Если перегородка не доходит до потолка или сделана из стекла и мебели, согласование обычно не требуется. Ремонт квартиры-студии с зонированием без капитальных стен — хороший способ получить отдельную спальню без бумажной волокиты.

Сколько времени закладывать

Полный цикл — проект, согласование, работы, акт и изменения в документах — занимает от трёх до шести месяцев. Если ремонт большой, согласование стоит начинать одновременно с дизайн-проектом. Капитальный ремонт с перепланировкой разумно планировать так, чтобы разрешение было получено к моменту начала демонтажа.

Частые вопросы

Нужно ли согласовывать замену ванны на душевую кабину? Если место и подключения не меняются — нет, это ремонт.

Можно ли узаконить перепланировку после ремонта? Да, через суд или инспекцию, если изменения не нарушают норм. Но это дольше и сложнее.

Можно ли убрать дверь на кухню? Если плита электрическая — обычно да; с газовой — нет.