Шаг первый: приёмка квартиры
Прежде чем подписать акт приёмки, квартиру нужно осмотреть. Проверяют окна (открываются ли створки, нет ли сколов на стеклопакетах), входную дверь, стяжку и штукатурку, если они есть, радиаторы, стояки и счётчики, электрощит. Измеряют площадь — в договоре может быть указана одна, а по факту другая. Все недостатки заносят в акт осмотра, и застройщик обязан устранить их за свой счёт. Многие приглашают на приёмку независимого специалиста — он видит то, что неспециалисту незаметно.
Виды отделки от застройщика
- Без отделки — голые стены, нет стяжки и перегородок. Максимальная свобода планировки, но и максимальный объём работ.
- Черновая — штукатурка, стяжка, иногда разводка электрики и труб. Сразу можно переходить к чистовым работам, но качество черновой отделки часто приходится исправлять.
- White box (предчистовая) — стены выровнены и зашпаклёваны, есть стяжка, электрика до точек, стояки с отводами. Остаётся только чистовая отделка.
- Под ключ — готовая квартира с полами, обоями, сантехникой. Удобно, но материалы бюджетные, а переделки дороги.
Усадка дома: почему спешить не стоит
Новый дом оседает первые 2–5 лет, в монолитных домах усадка меньше, в кирпичных и панельных — больше. На этот период лучше выбирать эластичные материалы: натяжные потолки вместо окрашенных, обои на флизелиновой основе вместо венецианской штукатурки, укладывать плитку на эластичный клей. Если нет спешки с заездом, часть работ — например, дорогую декоративную отделку — разумно отложить на год.
Проект и смета
До начала работ определитесь с планировкой, расстановкой мебели и техники. От этого зависят электрика (где розетки и выключатели), сантехника (куда выводить воду и канализацию) и освещение. Дизайн-проект не обязателен, но хотя бы план мебели с привязкой розеток сэкономит время и деньги на переделках. Смету лучше составить до начала: она покажет, во что обходится каждый этап.
Перепланировка
В новостройке часто хочется объединить кухню с гостиной, передвинуть перегородки или сделать гардеробную. Помните: несущие стены трогать нельзя, а объединение кухни с газовой плитой с жилой комнатой запрещено. Любые изменения, затрагивающие мокрые зоны или несущие конструкции, требуют согласования. Лучше сделать это до ремонта — переделывать готовую отделку после отказа в согласовании обидно.
Правильный порядок работ
- Демонтаж и возведение перегородок.
- Электрика и слаботочка — штробы, кабели, подрозетники.
- Разводка сантехники и вентиляции.
- Штукатурка стен и выравнивание пола.
- Гидроизоляция санузлов и укладка плитки.
- Шпаклёвка, потолки из гипсокартона.
- Чистовая отделка стен, напольные покрытия.
- Натяжные потолки, двери, плинтусы, установка сантехники и светильников.
Такая последовательность исключает ситуации, когда готовую плитку разбивают ради новой трубы. Капитальный ремонт квартиры в новостройке без отделки занимает от двух до шести месяцев в зависимости от площади и сложности.
Черновая отделка застройщика: переделывать или нет
Черновая штукатурка от застройщика часто сделана «по минимуму»: перепады, отслоения, пустоты. Проверьте стены правилом и простучите. Если отклонения небольшие, достаточно шпаклёвки. Если стена «бубнит» или идёт волной — придётся частично переделать. Стяжку проверяют так же: на ней потом будет лежать ламинат или плитка, и ошибки основания проявятся быстро. Штукатурка стен по маякам решает проблему кривых стен раз и навсегда.
Соседи и шум
В новостройке ремонт делают одновременно почти все соседи, поэтому шум и грязь в подъезде — норма первого года. Уточните в управляющей компании правила: часы шумных работ, вывоз мусора, защиту лифта. Мусор выносят в мешках, а не бросают у мусоропровода, иначе штрафы. Сами соблюдайте тишину по выходным — это взаимно.
Ремонт под ключ или своими силами
Если нет времени контролировать десятки поставщиков и бригад, логичнее отдать объект одной команде с фиксированной сметой и сроками. Ремонт квартиры под ключ включает закупку черновых материалов, согласование этапов и сдачу по акту. Самостоятельная организация дешевле, но требует времени, знаний и ежедневного присутствия на объекте.
Материалы: когда закупать
Черновые материалы — смеси, профили, кабель, трубы — закупают по ходу работ партиями, чтобы не хранить мешки месяцами во влажной новостройке. Чистовые — плитку, ламинат, двери, сантехнику — лучше выбрать заранее: сроки поставки у некоторых позиций достигают нескольких недель, а от размеров ванны и унитаза зависит разводка труб. Плитку и ламинат держат в квартире перед укладкой, чтобы они акклиматизировались.
Частые вопросы
Можно ли сразу класть ламинат на стяжку застройщика? Только если она ровная и сухая; часто требуется наливной пол.
Нужно ли менять радиаторы? Не обязательно, но перенос или замена радиаторов — работа, которую нужно согласовывать с УК.
Как долго сохнет новостройка? Монолит отдаёт влагу первые полгода-год, поэтому хорошая вентиляция в этот период особенно важна.